Тишина, покой. Внизу расстилается город во всем многообразии. Выйдешь на террасу, попьешь кофе… Полюбуешься видом. Никто на свете не мешает. Разве это не сказка - жизнь под самыми звездами? Нет, по счастью, такое случается и в реальности, и имя этому явлению – пентхаус, самое дорогое и элитное жилье, вознесенное над городом.

Тишина, покой. Внизу расстилается город во всем многообразии. Выйдешь на террасу, попьешь кофе… Полюбуешься видом. Никто на свете не мешает. Разве это не сказка - жизнь под самыми звездами? Нет, по счастью, такое случается и в реальности, и имя этому явлению – пентхаус, самое дорогое и элитное жилье, вознесенное над городом.

Пионеры
Несмотря на то, что это относительно новое изобретение архитектурной мысли, прообразы пентхаусов можно найти в далеком прошлом. Например, в средние века практиковали надстройки на крышах зданий, которые не были престижными апартаментами и служили для того, чтобы при нападении неприятеля в них можно было разместить несколько отважных защитников. Само название, если верить исследователям, появилось еще в 1530 году. Слово pentis в английском языке того времени означало пристройку к дому с наклонной крышей. Позже pent-house, «прилепленный дом», стал обозначать маленький дом на крыше большого.
Символом роскошной жизни пентхаус стал в 20-е годы XX века. Началось все с Нью-Йорка – именно там придумали устраивать автономные коттеджи на крышах небоскребов. Город становился все более застроенным, места не было, зелень чахла, земля дорожала. Да и вид из окон оставлял желать лучшего – либо стена противоположного дома, либо двор-колодец. Как не впасть в тоску после такого?
И вот, видимо, сибариты, эстеты и индивидуалисты нашли способ возвыситься над урбанистической реальностью. Здесь можно было существовать автономно – жить в доме, любоваться городом с высоты. При этом на крыше располагался бассейн, был разбит сад, оборудовано место для пикников, а также вертолетная площадка. Здесь устраивались самые грандиозные вечерники, ночь напролет играл оркестр, а завершалось все фейерверком.
Привлекательность идеи пентхауса заключалась в том, что человек мог вкушать все радости загородной жизни, не выезжая из города. А так как большинство жильцов были людьми абсолютно занятыми, этот аспект приобретал особую актуальность.
Прошли годы, но статус пентхауса не изменился — и сейчас его владельцами являются самые богатые и знаменитые люди. Для них это возможность быть недосягаемыми для посторонних глаз и отдыхать в обстановке, предельно комфортной и прекрасной. Если проживание в квартире подразумевает необходимость общения со своими соседями, то здесь человек существует абсолютно сам по себе, ни на кого не оглядываясь.
Ходят слухи, что Рассел Кроу, утомленный от гладиаторских боев, купил себе пентхаус в Сиднее. Обошлись ему такое удовольствие в 8,5 миллиона долларов.
Также владельцами поднебесной недвижимости являются Бен Аффлек, Деми Мур, Армани, Донна Каран, Барбра Стрейзанд, Анна Курникова. А вот Лиза-Мария Пресли предпочитает арендовать жилье в комплексе Trump Towers, которое ей обходится в 100 тысяч долларов в месяц.

Пентхаусы-звезды
Пожалуй, к самым интересным апартаментам в Америке относится недвижимость в небоскребе Dallas Skyscraper. С 26-го этажа начинаются пентхаусы, которые имеют отдельный вход. Наиболее дорогой экземпляр находится на крыше, то есть на уровне 29-30-го этажей. Небоскреб этот - своего рода «мамонт»: ему исполняется уже 80 лет, и построен он был как раз в начале бума «пентхаусостроения».
В Европе тоже есть немало «домов» на крыше, которые хоть и не отличаются предельной высотой над уровнем моря, как в Америке, зато характеризуются невероятно красивым панорамным видом. Самый роскошный из них находится в Париже, и называется без затей — the Penthouse. Из его окон можно ознакомиться со всеми достопримечательностями столицы Франции — Собором Парижской Богоматери, Тур-де-Сен-Жак, Триумфальной аркой. Кстати, стоимость аренды такого жилья обходится обитателям в 8 с половиной тысяч евро в месяц.

Сущность понятия
Формулировок и определений, что такое пентхаус, существует великое множество. И даже по прошествии более 80 лет после появления апартаментов, человечество не смогло остановиться на какой-либо одной формулировке. Зачастую это связано с тем, что, в зависимости от места и страны постройки, с ним происходят различные модификации и видоизменения. Так, один словарь определяет его как автономный дом на крыше, другой разрешает считать пентхаусом квартиру на верхнем этаже здания. Третий причисляет и мансарду к разряду пентхаусов.
В большинстве случаев неважно, как назвать вещь, главное - чтобы она была хорошей. Но в данной ситуации вопрос принципиален: такая недвижимость является не только средой обитания, но и частью имиджа, красноречиво свидетельствующей об успешности и неординарности своего обитателя.
В России некоторые застройщики, пользуясь тем, что не все точно понимают, что хотят купить, начинают продавать жилплощадь на последнем этаже как пентхаус, ощутимо поднимая на нее цену. Для того чтобы не переплатить за псевдоэксклюзив, и не попасть впросак, необходимо уметь отличать пространство на последнем этаже от пентхауса, потому что не каждая квартира может претендовать на это гордое наименование.
В первую очередь, важен вид из окон - чем живописнее, тем лучше. Если такого нет – то это просто неплохое жилье, но не более. Во-вторых, обязательно должен быть выход на эксплуатируемую кровлю, где можно разместить всевозможные атрибуты сладкой жизни, начиная с бассейна и заканчивая цветущим садом. К тому же следует обратить внимание на такой нюанс: планировался ли пентхаус в здании изначально. Или же это импровизация строителя, который, повинуясь внутреннему импульсу, объединил несколько квартир на верхних этажах и решил, что это и есть он, пентхаус. Если такое жилье подразумевалось еще на плане, это спасает от многих досадных оплошностей – например, на террасу, по прекрасному стечению обстоятельств, может выходить вытяжка санузлов квартир этажом ниже. Не думаю, что любование прекрасными видами столицы в этом случае станет самым увлекательным занятием. Да и прием пищи на воздухе будет затруднен.
Более того, недвижимость приобретает статус пентхауса только в том случае, если при создании и проектировании в нее была заложена какая-то нестандартная идея. Без этого жилье такого высокого класса сложно представить. Например, были случаи, когда целый дом строился для того, чтобы его вершину венчал пентхаус.
Есть и еще ряд объективных параметров, которыми не стоит пренебрегать: площадь пентхауса, как правило, от 200 до 500 кв. метров. Потолки должны быть не ниже 3,6 метра. Там, где нет перекрытий, например, в двухуровневой квартире, они могут достигать и 6-9 метров. Немаловажным является и изолированный вход – владельцу пентхауса предоставляется отдельный ключ от лифта и приоритет вызова. Следует обратить внимание и на инженерное оснащение, которые должно быть выполнено по самым высшим стандартам в этой области.
Все остальные требования, предъявляемые к дому, в котором находится пентхаус, те же, что и критерии оценки элитной недвижимости – развитая инфраструктура, парковка, охрана, придомовая территория…
Также сейчас распространено мнение, что на крыше может быть только один пентхаус. Но условие, как выяснилось, не является абсолютным, допускается наличие двух (и более) домов, но только в том случае, если они изолированы. Единственный, пожалуй, недостаток такого проекта заключается в том, что окна в пентхаусе будут выходить не на четыре стороны, а только на три. Впрочем, это не так важно, если вид из оставшегося радует глаз.

Небезынтересный вопрос
Стоимость пентхауса напрямую зависит от месторасположения дома (в центре Москвы дороже), вида на окрестности, затрат на строительство, класса самого здания.
Обычно, по сравнению с квартирой этажом ниже, цена на пентхаус возрастает на 50—80%. Стоимость пентхаусов колеблется от 3 тысяч долларов до 12 тысяч за кв. метр, бывает и выше.
Здесь, кстати, возникает непраздный практический вопрос. Все цены указаны за один квадратный метр. Но без террасы, выхода на эксплуатируемую кровлю довольно сложно представить такого рода недвижимость. Сколько же стоят они? Обычно расчет по террасе осуществляется в зависимости от того, как она юридически оформлена. Например, если названа лоджией, то идет на продажу с коэффициентом 0,7. Когда в документах эта площадь фигурирует как терраса, то показатель будет равен 0,3 или 0,5.

Московские пентхаусы
Итак, мы разобрались, что пентхаус подразумевает высоту, панорамный вид и отсутствие городского шума и пыли. Однако многое из перечисленного возможно только за границей, но не в Москве. У нас нет такого количества высоток, да и те не возносят своего обитателя над уровнем смога. Потому вопрос незагрязненного воздуха отпадает сам собой.
Далее, из-за того, что центр (наиболее престижная территория) почти сплошь состоит из невысоких зданий, возникает следующая дилемма: либо выбирать пентхаус в исторической части города, откуда можно лицезреть кремлевские звезды и тихие изогнутые улочки. Но находиться он будет не выше 7-го этажа. Или отдать предпочтение жилью в высотке на периферии. Есть же еще, кроме центра, в Москве красивые районы!
Но здесь не обходится без курьезов: были случаи, когда владельцам пентхаусов крайне омрачали существование вывешенные на балконах соседнего дома простыни и складированные сломанные велосипеды.
Не так заманчива и перспектива ежедневного наблюдения за МКАД и промышленными районами. Мало кто является приверженцем индустриальной романтики.
В результате выигрывает та компания, которая сумела выбрать наиболее живописный уголок Москвы. Тогда этот пентхаус, пусть и удаленный от центра, отвечает самому главному требованию – прекрасному виду из окон.
То есть, в зависимости от дислокации, пентхаусы заметно отличаются друг от друга. От Садового до 3-го транспортного кольца – это преимущественно западный стиль: высотки, на самом верху которых стоит одна квартира. А в центре - малоэтажные здания с пентхаусами. Причем здесь важным является архитектурное решение – такое жилье должно быть доминирующим, иначе это будет просто неплохая квартира с террасой.
Если попробовать разобраться в моде на недвижимость, то можно отметить, что сейчас у состоятельных граждан пользуются наибольшим спросом дома в центре города, несмотря на все «но», перечисленные выше.
Что касается планировки, то многие уже не хотят приобретать многоуровневые квартиры, потому что после работы предпочитают отдыхать, а не подниматься-спускаться по лестницам. Мало кто сейчас решается покупать недвижимость с необъятным метражом – времена гигантомании канули в прошлое. Пришло понимание, что большая часть этого пространства не будет никак задействована, ежедневно напоминая о том, сколько денежных средств потрачено впустую.

Места дислокации
Самые роскошные и дорогие московские пентхаусы находятся в историческом центре города. В районе Остоженки продается пентхаус общей площадью 460 кв. метров. Панорама на четыре стороны позволяет любоваться видами Кремля, Колокольни Ивана Великого, Храма Христа Спасителя. При пентхаусе имеется собственная сауна, солярий и СПА, расположенные в зимнем саду. К услугам владельца предоставляется закрытый двор, отдельный подъезд, круглосуточная охрана, подземный гараж и гостевой наземный паркинг.
В Староконюшенном переулке - между Старым Арбатом, Большим Афанасьевским переулком и улицей Сивцев Вражек, в доме-музее купца Пороховщикова на 5—6-м этаже располагаются два одноуровневых пентхауса площадью 327 и 293 кв. метра. В доме имеется подземная автостоянка, небольшой кинотеатр и тренажерный зал со СПА. Конечно же, есть и круглосуточная охрана.
Еще один пентхаус предлагается в роскошном викторианском жилом особняке, расположенном в Пожарском переулке.
Любителям изящных искусств обещают приглянуться пентхаусы в Лаврушинском переулке, расположенные рядом с Третьяковкой в тихой части центра города. С пентхаусов открываются виды на Кремль, Москву-реку. В доме имеется спортзал с комплексом тренажеров, фитнес-клуб, сауна и салон красоты.
Недорогие пентхаусы с видом на Замоскворечье расположены в доме переменной этажности на Озерковской набережной, который стоит на крутом склоне Москвы-реки, практически над водой. Когда смотришь из окна, легко вообразить себя на берегу одного из питерских каналов. В доме подземная парковка, круглые сутки работает охрана. В «Золотых ключах-2», на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц предлагаются пентхаусы площадью 300—650 кв. метров. Это отдельные домики на крыше. Из окна открывается вид на Сетуньско-Раменский заповедник, Университет, Поклонную гору.
Компании, продающие элитные дома в Москве, могут предложить также пентхаусы, расположенные в других странах. Например, заплатив 3 миллиона евро, можно приобрести пентхаус на Коста-Браве площадью 600 кв. метров, с видом на море. Двухэтажный пентхаус с небольшой террасой в респектабельном 16-м округе Парижа обойдется в 1,2 миллиона евро. Небольшой пентхаус площадью 283 кв. метра, выполненный в стиле «лофт», в престижном районе Лондона - Фулхэме обойдется подороже, в 1,75 миллиона фунтов стерлингов. А невероятно роскошный пентхаус площадью 504 кв. метра в Trump World Tower (Нью-Йорк) будет стоить почти 17 миллионов долларов.
Раньше или позже?
Из-за того, что пентхаус – штучный, эксклюзивный товар, спрос на него заметно превышает предложение. Такой недвижимости возводится не очень много, и потому большинство квартир раскупается уже на ранней стадии строительства. Впрочем, специалисты оценивают эту ситуацию по-разному. Одни считают, что, пока не увидишь все своими глазами, не посмотришь из окон, сложно принять положительное решение. По словам Александра Илюхина, управляющего партнера компании «Новое Качество», «реализация пентхауса — это высшая продажа, апогей всего строительства. Ценовой прирост пентхауса идет достаточно быстро и резко: его стоимость возрастает сразу на 50—80% и остается такой до самого конца строительства. Поэтому, будучи полностью уверенными в превосходном результате, застройщики зачастую откладывают продажу пентхаусов до конца строительства, чтобы покупатель мог в полной мере оценить то, что приобретает».
С другой стороны, Надежда Кот, управляющий директор компании "Кирсанова Риэлти" считает, что все-таки «чаще всего, пентхаусы покупают на раннем этапе. Здесь нет никаких преимуществ по цене, просто это возможность успеть приобрести уникальный продукт, которого не будет ни у кого, хотя средства на покупку могут быть у многих».
Так оно и происходит, и зачастую в еще не построенном доме уже куплены все предусмотренные проектом пентхаусы. Другое дело, что сделка связана с определенным риском. Покупатель имеет серьезные основания сомневаться, так ли все будет в реальности, как это виделось на картинке. И здесь, конечно, необходимо узнать, насколько компания собирается придерживаться проектного варианта в компьютерной графике, на основе которого можно составить представление о внешнем виде пентхауса вообще.
Есть и еще один момент, который живо интересует москвичей – в свое время некоторым людям, проживающим на последних этажах, удавалось купить чердак и крышу над ним. Но каким-то образом переоборудовать и воспользоваться благами многие так не и смогли, потому что потребовалось неимоверное количество разрешений.
Может быть, и сейчас проблематично осуществить желаемое? Действительно, сложности существуют. При желании организовать лишний зимний сад или бассейн, или вообще любую перепланировку, необходимо пройти согласования с проектным отделом, службой эксплуатации, все утвердить и только после этого воплощать в жизнь. С другой стороны, любая серьезная компания, занимающаяся подобными проектами, сейчас берет все эти хлопоты на себя.
Пентхаус — дом недешевый. Но если вы считаете истинной поговорку: «Мой дом — моя крепость», то, пожалуй, лучше пентхауса нельзя ничего придумать. Проходят годы, а он остается самым престижным эксклюзивным жильем, которому не страшны ни новые веяния, ни дефолты, ни суета больших городов…
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компании «Калинка Риэлти», «Кирсанова Риэлти», «Новое Качество» и «Строймонтаж».

Зоя Машковцева